Heute stehen Mittelstand und damit vor allem Familienunternehmen vor großen Herausforderungen. Um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, sind sie gezwungen, ihre betrieblichen Strukturen verstärkt auf Wirtschaftlichkeit zu überprüfen. Gleichwohl wird das Immobilienvermögen als kapitalintensiver Bestandteil eines Familienunternehmens stark vernachlässigt. Eine neue Studie untersucht, was Familienunternehmen mit Blick auf Sicherung und Steuerung ihres Immobilienvermögens verbessern können.

Familienunternehmen legen großen Wert auf den Einfluss der Familie bei unternehmerischen Entscheidungen. Dies gilt ebenso für das Management familieneigener Immobilien. Da die Immobilienverwaltung im Vergleich zum operativen Geschäft keine Priorität genießt, werden wirtschaftliche Potenziale dieses Bereichs nicht optimal ausgeschöpft. Nur 12 Prozent der Befragten gaben beispielsweise an, dass ihre Immobilienverantwortlichen eine berufsspezifische Ausbildung haben. Doch obgleich das Immobilienmanagement bei den meisten Familienunternehmen oft unprofessionell und mit Blick auf die Wirtschafts- und Finanzkrise kaum mehr finanzierbar ist, ist die Bereitschaft, externe Dienstleister in Anspruch zu nehmen, überaus gering.

Dies ist das Ergebnis einer jetzt veröffentlichten Untersuchung des Instituts für Entrepreneurship, Mittelstand und Familienunternehmen (EMF) der Hochschule für Wirtschaft und Recht, Berlin.

Historisch gewachsenes Immobilienvermögen

Die Studie zeigt unter anderem, dass das Immobilienvermögen von Familien historisch gewachsen und nicht das Ergebnis strategischer Entscheidungen ist. Dabei befinden sich vor allem Wohnimmobilien im privaten Familienbesitz (75,9 Prozent) und Büro- bzw. Produktionsimmobilien im Kernunternehmen (60,6 Prozent). Etwa die Hälfte der Befragten besitzen ein Immobilienvermögen bis zu 15.000 qm, rund 85 Prozent bis zu 50.000 qm und knapp 15 Prozent mehr als 50.000 qm. Gut 53 Prozent der Familienmitglieder besitzen Immobilien im Privatvermögen, die betrieblich genutzt werden.

Familienunternehmen legen bei unternehmerischen Entscheidungen großen Wert auf den Einfluss der Familie. Dies gilt für die Verwaltung des Immobilienvermögens gleichermaßen. Da Immobilien für die meisten Unternehmen jedoch nicht zum Kerngeschäft gehören, finden sie meist nicht die Beachtung, die mit Blick auf ihren Anteil am Gesamtvermögen (25 und 50 %) angemessen wäre, heißt es in der Studie weiter.

Potenziale werden nicht ausgeschöpft
Da Familienunternehmen der Ansicht sind, dass ein zielorientiertes Immobilienmanagement nur familienintern möglich ist, wird die Immobilienverwaltung meist Familienmitgliedern übertragen, die auch das Kerngeschäft führen. Folge: Die Verwaltung firmeneigener Immobilien ist "stark von Partikularinteressen einzelner Personen" sowie "mangelnder Kompetenz der Handelnden" geprägt und genießt im Vergleich zum operativen Geschäft keine Priorität, so die Ansicht der Autoren. Folge: Die wirtschaftlichen Potenziale dieses Bereichs werden nicht optimal ausgeschöpft.

Familienunternehmen sind nur in geringem Maße bereit, Aufgaben des Immobilienmanagements über die kaufmännische und technische Abwicklung hinaus an externe Dienstleister abzugeben oder gemeinsam mit anderen durchzuführen. Die meisten Unternehmen bevorzugen eine Zusammenarbeit in den Bereichen Facility Management (34,8 Prozent) und Property Management (23,2 Prozent). Nur 11,6 Prozent können sich eine Auslagerung des Asset Managements vorstellen. Weniger als 10 Prozent der Befragten arbeiten mit externer Unterstützung - für über 60 Prozent ist eine Kooperation nicht denkbar. Weiteres Ergebnis der Studie: Neben dem fehlenden Wunsch nach einer professionellen Verwaltung steht auch die Rentabilität des Immobilienbestandes keinesfalls im Zentrum des Interesses. Nur rund ein Viertel der Befragten will in erster Linie ihre Immobilienwerte steigern.

"Dabei sind nach Fertigstellung eines Gebäudes erst ca. 25% der gesamten Lebenszykluskosten einer Immobilie investiert worden", erläutert Reimund Schulz, Geschäftsführer Famos Unternehmerimmobilien, Korschenbroich. Deshalb betreut Famos ihre Kunden während der Nutzungsphase, die ca. 75% der Kosten einer Immobilie verschlingt und sorgt für einen langfristigen Ertrags- und Sachwert und damit für eine Reduzierung der Kosten in der Nutzungsphase.

Wirtschaftskrise rückt Immobilienvermögen jetzt in den Vordergrund
Da durch die aktuelle Wirtschafts- und Finanzkrise, die Aufnahme zusätzlicher Finanzmittel erschwert ist, rückt Immobilienvermögen als Kreditsicherheit und liquidierbare Vermögensmasse in den Vordergrund einer betrieblichen Strategie. Und obgleich die Unabhängigkeit von Banken für fast 35 Prozent der Befragten überaus wichtig ist, würde lediglich ein Drittel der befragten Familienunternehmen ihre Immobilien als Sicherheit für betriebliche Verbindlichkeiten zur Verfügung stellen. Immobilien stellen für viele Familien vielmehr die Grundlage für das Kerngeschäft sowie einen Inflationsschutz für das Familienvermögen dar.

Die Bedeutung einer professionellen Immobilienverwaltung könnte sich jedoch unter dem Einfluss der gegenwärtigen Wirtschaftskrise, aber auch mit Blick auf den Generationenwechsel signifikant ändern. So erwarten rund 50 Prozent, dass sich der emotionale Wert von Immobilien in der kommenden Generation reduzieren wird. Das könnte, so die Autoren der Studie, auch im Zusammenhang mit steigenden Anforderungen an das Kerngeschäft - zu einem professionelleren Umgang mit familiären Immobilien führen. Auch könnte die Erwartung der Banken nach einer umfangreichen Sicherheitenstellung bei der Vergabe von Krediten die Immobilienentscheidungen in Familienunternehmen beeinflussen. Im Zuge dessen könnte sich die Bereitschaft zum Outsourcing des Immobilienmanagements erhöhen.

Eine Einbindung externer Dienstleister, so das Fazit, kann indes nur funktionieren, wenn dabei die Strukturen der Familie und die Besonderheiten von Familienunternehmen berücksichtigt werden. Auch Vertrauen und Kompetenz haben für Familienunternehmen einen hohen Stellenwert. So wünscht sich die Mehrheit der Befragten einen kompetenten Dienstleister (69,4 Prozent). Rund 30,6 Prozent fordern "Verständnis für Familienunternehmen".

Die Gebr. Augenstein GmbH entwickelt und betreut Unternehmerimmobilien.

Es sind vor allem Familienunternehmer und familienkontrollierte Unternehmen, die wir beraten und deren Immobilien von uns betreut werden. Diesen Partnern bieten wir nachhaltige Immobilienlösungen auf drei Ebenen:

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